《住建部發(fā)文：住房擬按套內(nèi)面積算，告別買100平米只得70平！》一文刷屏朋友圖，很多官方主流媒體也發(fā)了類似文件，而這個消息實實在在是對住建部文件的一次誤讀！

1^st

消息起源回顧

我們回顧一下消息的起源：

近日，《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》正式掛網(wǎng)開始征求意見，里面包含了13項工程項目規(guī)范和25項工程通用規(guī)范。其中，工程項目規(guī)范第10項，即是引發(fā)大家討論的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》。

在《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》當中，第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。

多數(shù)人的討論，其實就源于此。你看，《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》都明確了，“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”，那不就是取消了嗎？

——這是錯誤理解！

2nd

《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》只是個技術(shù)規(guī)范

我們首先要了解一點：這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設(shè)標準規(guī)范的意見，因為這個《規(guī)范》是開展工程建設(shè)活動的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設(shè)標準規(guī)范體系中位于頂層。

也就是說，這個規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為，約束對象是住宅項目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費、取暖費以何標準收取，也沒直接關(guān)系。

畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業(yè)管理條例》都各有負責，這其中明確該管的內(nèi)容，怎么可能被本不該管的《住宅項目規(guī)范》就給說了算呢？

如果真的要實施套內(nèi)使用面積計價，要看另一份文件，即《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號，2001 年）——這份文件至今有效，其第十八條明文規(guī)定：「商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。」

簡單說，設(shè)計規(guī)范文件無權(quán)越界染指銷售管理文件。事實上，也沒有染指。因為「交易」和「計價」是兩個不同的概念。

如果這份《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》直接寫成「住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行計價」，那么就越界了，就超出了文件的效力范圍。現(xiàn)在，并沒有這么寫。

所以，指望一個技術(shù)規(guī)范，就能解決我們大家都關(guān)心的一個話題，是無法解答的！

3^rd

難言的“公攤面積”

之所以大家對這個話題這么關(guān)注，確實是這些年來，“公攤面積”讓一些購房者感到“很受傷”。

說這個話題前，我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等等等。

公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積

（套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積）

對于公攤面積的處理，由于目前我國尚無明確法律法規(guī)予以明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點。

因此很長時間里，我們經(jīng)常會看到媒體有報道，公攤面積由于缺少標準，不僅會讓消費者在購房時需支付更多購房款，還要多支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。

所以，“公攤”，實在是一個大家關(guān)注的話題，一有風吹草動，難免引來猜測無數(shù)。

4^th

按套內(nèi)面積計價有利有弊

國際上大都是以套內(nèi)面積計價，為什么中國要以建筑面積計價？重慶就是以套內(nèi)計價，其他城市為什么不好好學學重慶？

這種做法當然是好的，按套內(nèi)面積計價，這樣我們購房者買多少平方就得到多少平方，很直觀。但是，我們必須同時接受一個后果：同一樓層同一個單元就是七八戶，跟重慶一樣。

按套內(nèi)面積計價，地產(chǎn)商就必須把套內(nèi)面積做到最大化，公攤面積能省則省，這樣才能實現(xiàn)銷售金額最大化。省公攤的最有效辦法，就是在同一樓層同一個單元內(nèi)排布七八套住房。

全國只有重慶的住宅樓盤普遍如此，其他城市都是同一樓層同一個單元內(nèi)排布二至四套住房。

《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》還有這些硬貨需要我們知道

此次征求意見的《規(guī)范》，還有不少重要內(nèi)容需要我們了解并提出意見。

• 城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付

《規(guī)范》當中2.3.2條明確要求，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

① 戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃氣、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基本設(shè)施應(yīng)安裝到位；

② 供水、供電、燃氣、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件；

③ 消防設(shè)施應(yīng)完好，消防通道應(yīng)暢通。

• 四層以上住宅建筑應(yīng)有電梯

• 日照標準也有明確要求